договор аренды его юридические признаки, виды, правовое регулирование

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Договор аренды является одним из старейших и популярнейших в гражданском праве. Для действующего зако-нодательства об аренде характерно то, что детальная регламентация отно-шений не превращается в излишнюю зарегулированность. Большинство норм являются диспозитивными, что позволяет сторонам в необходимых случаях формулировать в договоре те или иные условия иначе, чем в законе.
Как в доктрине, так и в практике было и есть немало спорных момен-тов, относящихся к правовой природе, элементам, оформлению договора аренды, а также порядку его исполнения и прекращения. В этой связи ком-плекс содержащихся в законодательстве правовых норм, регулирующих от-ношения аренды, следует рассматривать в тесной связи с судебной практи-кой.

ГЛАВА 1 .ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1 Общие положения договора аренды

Основу законодательного регулирования института аренды составляет ГК РФ, где соответствующим отношениям посвящена глава 34, включающая ст.ст. 606-670. В § 1 данной главы выделены общие положения об аренде, которые имеют двоякое значение. Во-первых, они представляют собой еди-ную правовую основу всех арендных отношений. Нормы, определяющие особенности регулирования отдельных видов аренды, лишь уточняют и кон-кретизируют общие правила. В этой связи общие положения об аренде - это нормы, которые применимы к любым разновидностям договора аренды, ес-ли иное не установлено правилами об этих договорах (ст. 625 ГК РФ). Во-вторых, общие правила об аренде применяются для регулирования обычных арендных отношений, не содержащих специфики.
Легальное определение договора аренды содержится в п. 1 ст. 606 ГК РФ, в соответствии с которым договором аренды (имущественного найма) признается такой договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязу-ется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во времен-ное владение и пользование или во временное пользование. Из текста приве-денной нормы следует, что понятия «аренда» и «имущественный наем» ис-пользуются как синонимы, так как при всякой аренде осуществляется наем соответствующего имущества. Употребление в законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других - «имущественный наем» связано как с различиями отдельных видов таких договоров, так и со сформировавшейся практикой их наименования в определенных областях .
Указанное определение позволяет выделить основные черты данного договора, определяющие его специфику в системе гражданско-правовых обязательств. Во-первых, это представление арендодателем арендатору ин-дивидуально определенного имущества; во-вторых, имущество предоставля-ется во временное владение и пользование или во временное пользование; в-третьих, имущество предоставляется за плату.
Итак, главная цель договора аренды - передача имущества во времен-ное пользование. Вместе с тем, в п. 1 ст. 606 ГК установлено, что имущество предоставляется арендатору за плату «во временное владение и пользова-ние» или «во временное пользование». Однако цель договора остается неиз-менной, поскольку любой арендатор, даже не владеющий имуществом, будет являться его пользователем.

1.2 Понятие договора аренды и его форма

Как и для любого гражданско-правового договора, для договора аренды очень важно определение его существенных условий. Содержание любого договора составляет совокупность условий, согласованных сторона-ми. По степени важности их можно разделить на две группы: существенные и дополнительные.
Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) – это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида. Также, при заключении договора аренды существенными могут быть любые условия, определенные в качестве таковых заявлением одной из сторон.
В литературе в качестве существенных условиях договора аренды называются его предмет, срок и цена . Между тем, существенным условием договора аренды, указанным в законе, является также условие об объекте арендных отношений. Важным является положение согласно которому дого-вор аренды должен содержать всю информацию, которая бы позволила до-статочно определенно (однозначно) определить то имущество, которое пере-дается арендатору как предмет аренды. В частности, в качестве предмета до-говора аренды выступают земельные участки и другие обособленные при-родные объекты (участки леса, водные объекты и т.д.), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное сред-ство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

1.3 Виды договоров аренды

Отношения аренды регулируются главой 34 ГК РФ, которая устанав-ливает основы гражданско-правовых отношений при передаче имущества в аренду.
В аренду могут быть переданы:
- земельные участки и другие обособленные природные объекты,
- предприятия и другие имущественные комплексы,
- здания, сооружения,
- оборудование,
- транспортные средства
- другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (ст. 607 ГК РФ).
Рассматриваемая глава устанавливает основные подходы к договорам аренды различного имущества. Так ст. 625 ГК РФ выделяет отдельные виды договоров - прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и соору-жений, аренда предприятий, финансовая аренда, а также аренды отдельных видов имущества. К таким договорам применяются общие положении об аренде, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах.
Далее будут рассмотрены актуальные теоретические проблемы право-вого регулирования института аренды земельного участка.
Общие положения об аренде содержатся в главе 34 ГК РФ. Однако они применяются к отношениям по аренде земельных участков только в том слу-чае, если это не противоречит специальным правилам, содержащимся в зе-мельном законодательстве.
Уровень жизни населения находится в прямой зависимости от возмож-ности осуществления гражданами разнообразных видов хозяйственной дея-тельности. Что проблематично, если государством не обеспечиваются устой-чивые гарантии защиты имущественных интересов граждан. В связи с этим интерес представляет аренда, широко применяемая в отношениях между юридическими, физическими лицами. А также государством, ведь как одна из договорных форм, аренда представляет особый интерес для муниципаль-ных образований и для государства. Это обусловлено, преимуществом, воз-никающим в результате арендных отношений у юридических и физических лиц, а также тот факт, что за государством и муниципальными образования-ми сохраняется право собственности.
Земельные участки, находящиеся в государственной собственности мо-гу быть предоставлены в собственность или в постоянное (бессрочное) поль-зование физическим и юридическим лицам, на что необходимы соответству-ющие основания - решения органов государственной власти или органа местного самоуправления. В том числе таким основанием может быть дого-вор купли-продажи, договор аренды, договор безвозмездного пользования.
Таким образом, находящиеся в государственной и муниципальной соб-ственности земли могут быть предоставлены физическим и юридическим ли-цам посредством аренды. Предоставление земель, находящихся в государ-ственной собственности, в аренду влечет возникновение между сторонами взаимных прав и обязанностей, что обусловлено заключенным договором аренды .
В соответствии со ст. 606 ГК РФ «по договору аренды (имущественно-го найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование».
Арендодатель - лицо, обязующееся предоставить арендатору имуще-ство за плату во временное владение и пользование или во временное поль-зование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или соб-ственником сдавать имущество в аренду.
Арендатор - лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.
По мнению некоторых исследователей на сегодняшний день законода-тель в полной мере урегулировал все вопросы, относительно предоставления земельного участка, который находится в государственной и муниципальной собственности . Так, Глава V.1. ЗК РФ регламентирует анализируемую сфе-ру.


ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1 Права и обязанности арендодателя

Основной обязанностью арендодателя по договору аренды выступает своевременное предоставление арендатору имущества в состоянии, соответ-ствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК).
Таким образом, в первую очередь, арендодатель обязан осуществить реальную передачу имущества арендатору.
Факт передачи имущества, как правило, подтверждается актом приема- передачи. Стороны вправе включить в договор аренды условие о том, что он является одновременно актом приема-передачи имущества (ст. 421 ГК РФ). Такой договор будет признан надлежащим доказательством передачи иму-щества арендатору. Однако следует учитывать, что после подписания такого договора арендатор не вправе будет ссылаться на то, что имущество факти-чески ему не было передано (ст. 611 ГК РФ). Следовательно, он не сможет на этом основании отказаться от внесения арендной платы.
В судебной практике возникают споры о взыскании платы за пользова-ние имуществом, где арендатор заявляет, что поскольку акт приема-передачи предоставляемого в аренду имущества отсутствует, то и имущество юриди-чески ему не передано, в связи с чем, он не обязан вносить арендные плате-жи. Иллюстрацией правовой позиции суда в указанных случаях выступает Постановление ФАС Центрального округа от 30.03.2009 по делу № А48-2528/08-4, где указано, что «...довод ответчика, заявленный им в кассацион-ной жалобе о том, что между сторонами не подписан акт приема-передачи арендуемого имущества, не имеет правоопределяющего значения.
То обстоятельство, что указанная в договоре аренды часть нежилого помещения арендатору по акту приема-передачи не передавалась и им не ис-пользовалась, опровергается материалами дела и доводами самого ответчи-ка. Кроме того, имеющиеся в материалах дела документы... в совокупности подтверждают факт владения и пользования ответчиком арендованным имуществом.
В силу ч. 3 ст. 611 ГК РФ, уклонение арендодателя от подписания акта приема-передачи имущества дает основание для обращения арендатора в суд с требованием об обязании арендодателя передать арендованное имущество по акту приема-передачи в случае, если такая передача не состоялась, и арендатор не вступил во владение данным имуществом. При условии факти-ческого использования арендованного имущества, отсутствие передаточного акта носит формальный характер и не может являться основанием для неис-полнения арендатором своих обязательств по договору...» .
Таким образом, неоформление акта приема-передачи не всегда свиде-тельствует о том, что арендодатель не исполнил свою обязанность по пере-даче имущества арендатору. Фактическое использование имущества само-стоятельно или в совокупности с другими доказательствами подтверждает передачу имущества арендатору, несмотря на то, что акт приема-передачи этого имущества отсутствует. В качестве доказательств передачи имущества могут использоваться любые документы, подтверждающие фактический пе-реход имущества арендатору, а также иные доказательства наличия аренд-ных правоотношений.
Если в договоре не определены срок и место передачи имущества, имущество передается в разумный срок после подписания договора (п. 3 ст. 611 ГК РФ), а местом передачи является место хранения имущества, если оно было известно арендатору в момент заключения договора (абз. 4 ст. 316 ГК РФ), либо место нахождения арендодателя (абз. 6 ст. 316 ГК РФ).
Следует учитывать, что арендодатель, который не передал имущество арендатору в срок, определенный договором, имеет право требовать внесе-ния платы за аренду лишь после фактической передачи имущества .
Если арендодатель уклоняется от предоставления имущества по исте-чении согласованного сторонами срока, то арендатор имеет право в соответ-ствии с п. 3 ст. 611 ГК РФ истребовать его принудительно, а также взыскать с арендодателя убытки, причиненные задержкой исполнения обязательства. Законом предусматривается и альтернативная возможность - потребовать расторжения договора и возмещения убытков, вызванных его неисполнени-ем. Такими убытками могут являться, в частности, дополнительные затраты, которые понес арендатор в связи с необходимостью найма аналогичной ве-щи у другого лица (реальный ущерб), потери (упущенная выгода) из-за не-возможности эксплуатации предмета аренды, неполученного в согласован-ный срок.

2.2 Права и обязанности арендатора

Пользование имуществом, являющимся предметом договора аренды, всегда предполагает исполнение определенных обязанностей в отношении этого имущества. Данные обязанности установлены законом (статьи 615, 616, 622 ГК РФ), могут конкретизироваться в договоре, и связаны с опреде-лением условий, процедуры использования, определения содержания права пользования, а также возврата имущества после прекращения действия дого-вора.
Первоочередной обязанностью арендатора является пользование по-лученным по договору имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - исходя из его назначения (ст. 615 ГК РФ). В про-цессе пользования арендатор может получать плоды, продукцию и доходы, которые, по общему правилу (п. 2 ст. 606 ГК РФ), становятся его собствен-ностью.
Пользование имуществом не в соответствии с его назначением является основанием для досрочного прекращения договора по инициативе арендода-теля. Примером такого нецелевого использования может выступать эксплуа-тация легкового автомобиля для осуществления грузовых перевозок, либо нежилого помещения в качестве жилого и т.п.
Осуществляя процесс пользования, арендатор, по общему диспозитив- ному правилу, установленному п. 2 ст. 616 ГК РФ, обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Величина затрат арендатора на содержание полученного в аренду имущества зависит от его конкретного вида. К примеру, арендуя нежилое помещение, может возникнуть необходимость несения административных расходов по управлению помещением, по его эксплуатации (уборка помеще-ния и придомовой территории, освещение дома, озеленение двора, содержа-ние лифтов, оплата коммунальных услуг). При нарушении арендатором по-рядка пользования имуществом, арендодатель вправе потребовать досроч-ного расторжения договора и возмещения соответствующих убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ, ст. 619 ГК) .
Пользуясь арендованным имуществом, арендатор имеет право с согла-сия арендодателя осуществлять с ним некоторые распорядительные дей-ствия. Перечень их содержится в п. 2 ст. 615 ГК РФ. Такими действиями яв-ляются: сдача нанятого имущества в субаренду (поднаем), передача своих прав и обязанностей по договору третьему лицу (перенаем), предоставление имущества третьему лицу в безвозмездное пользование, передача принадле-жащего ему права пользования в залог, внесение его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ, паевого взноса в производственный кооператив.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Анализ теоретических положений и практических вопросов их приме-нения позволяет сделать следующие основные выводы по наиболее проблем-ным вопросам правового регулирования договора аренды.
1. По своей юридической природе арендные отношения являются обя-зательственно-правовыми. В то же время арендатор как титульный владелец применительно к арендованному имуществу в отношении всех третьих лиц выступает как носитель не обязательственного, а вещного права, имея воз-можность использовать вещно-правовые способы защиты от необоснован-ных посягательств третьих лиц.
2. Договор аренды во всех случаях является консенсуальным. Пере-дача сданного в аренду объекта арендатору не является моментом заключе-ния договора, а представляет собой исполнение уже заключенного договора аренды со стороны арендодателя. В этой связи редакции п. 1 ст. 632 ГК РФ и п. 1 ст. 642 ГК должны быть изменены и предусматривать словосочетание «арендодатель обязуется предоставить арендатору транспортное сред-ство...».